Инвестиционные свойства — соотношение ссуды к стоимости (LTV) и кредитного отношения к долгу (DCR) и что изменилось?

Мы видим признаки того, что рынок коммерческой недвижимости достиг дна, поскольку пользователи и инвесторы осторожно начинают покупать коммерческую / промышленную недвижимость с добавленной стоимостью. Тем не менее, кредиторы очень консервативны в реализации этих сделок на сегодняшнем нестабильном рынке недвижимости.

Стоимость кредита (LTV) продолжает играть важную роль в определении суммы кредита и авансового платежа, необходимого для совершения покупки. Оценщик играет ключевую роль в оценке стоимости имущества и, в конечном итоге, суммы кредита. Традиционно пользователи / компании могут рассчитывать на покупку недвижимости с LTV 10% или 90%, а инвесторы могут ожидать LTV 25-30% или 70-85%. Это не изменилось и по-прежнему имеет место сегодня.

Пользователи / предприятия продолжают стремиться к финансированию SBA (Малый бизнес), что позволяет им получить обычный кредит с LTV 80%, с кредитом SBA 10% за секунду и заемщиком только 10% необходимо. Очевидно, что финансовая информация компании тщательно изучается, и любой, кто владеет более чем 20% компании, должен лично гарантировать кредит. Это было и есть сегодня.

Инвесторам гораздо сложнее получить кредиты на покупку приносящей доход недвижимости. Кредиторы принимают во внимание ссуду к стоимости (LTV) этих ссуд и финансовые ресурсы инвестора. Однако главное беспокойство вызывает способность собственности (дохода) осуществлять платежи по кредиту. Коэффициенты покрытия долга (DCR) в настоящее время находятся на переднем крае при определении того, сколько кредитор будет кредитовать на имущество.

В прошлом DCR использовались для определения суммы займа для приносящей доход недвижимости, но кредиторы реже позволяли инвесторам / заемщикам приводить аргументы в пользу будущих доходов (фактическая рента против рыночной ренты) при определении чистого операционного дохода (NOI). Это, наряду с растущей стоимостью имущества, сделало оценщиков и кредиторов чрезмерно агрессивными в прогнозировании рыночной стоимости недвижимости, на которой должен был базироваться LTV, и это в конечном итоге привело к большому количеству плохих кредитов, которые вы видите сегодня.

Тематическое исследование:

Ранее в этом году мы недавно представляли инвестиционную группу, которая купила промышленное здание, которое было сдано в аренду одной из пищевых компаний на калифорнийском рынке в Верноне. Это здание с одним арендатором и арендой NNN сроком на 10 лет. Годовой NOI составлял 141 000 долларов США с фиксированным увеличением арендной платы каждые 12 месяцев. Собственность принесла 8% -ую прибыль, основанную на цене покупки в 1,74 миллиона долларов. Инвестиционная группа прогнозировала снижение на 25% или LTV на 85%.

Кредитор проанализировал имущество следующими способами, чтобы определить сумму кредита:

Валовая аренда 141 000 долларов
Меньше вакансий 10% или ($ 14 100)
За вычетом резервов 3% или (4230 долл. США)
Менее 3% менеджмента ($ 4230)
Налог на имущество, уплачиваемый арендатором
Страхование имущества оплачивается арендатором
Общая стоимость (22 560 долл. США)
В настоящее время NOI рассчитан в размере 118 440 долл. США.
Коэффициент покрытия долга (DCR) 1,2 был применен к NOI
Расчетный долг обслуживания NOI / DCR = 98 700 $

Кредитор сообщил нам, что это имущество будет поддерживать обслуживание долга в размере 98 700 долл. США или 8 225 долл. США в месяц. С процентными ставками, близкими к 6%, и сроком амортизации 25 лет, это соответствует сумме займа в размере 1,27 млн. Долларов США. После вычета покупной цены в 1,74 миллиона долларов инвесторы могут рассчитывать на выплату 470 тысяч долларов или 27% от суммы кредита.

Когда в 2007 году рынок недвижимости достиг своего максимума или приблизился к нему, ставки капитализации (рентабельность инвестиций) составляли от 5,75 до 6%. Легко понять, почему кредиторы должны были обходить метод DCR при расчете суммы кредита, чтобы недвижимость достигла LTV 75%:

Если вы приобретаете одно и то же имущество с доходностью 6% (или 104 400 долларов США) и применяете те же критерии подписки, у вас есть следующее:

Валовая арендная плата в размере 104 400 долл. США
Меньше вакансий в 10% или ($ 10 440)
За вычетом резервов 3% или (3132 долл. США)
Менее 3% управления ($ 3 132)
Налог на имущество, уплачиваемый арендатором
Страхование имущества оплачивается арендатором
Общая стоимость (16,704 $)
В настоящее время NOI рассчитан в размере 87 696 долл. США.
Коэффициент покрытия долга (DCR) 1,2 был применен к NOI
Расчетный долг обслуживания NOI / DCR = $ 73,080

С обслуживанием долга в размере 73 080 долл. США (или 6 090 долл. США в месяц) на основе нормы доходности 6% и амортизированной ссуды сроком на 25 лет это эквивалентно сумме займа в 945 209 долл. США. Для этого инвестору необходимо поставить 794 790 долларов, что составляет 46% LTV.

В этом случае инвесторы не желают сокращать 46% и утверждают, что в ближайшем будущем будет достигнут NOI в размере 118 440 долл. США (как указано выше). Кредиторы, желающие получить ссуду, согласятся с этим аргументом и отчасти позволят применять DCR к увеличению арендной платы. Отчет об оценке будет поддерживать эту сумму, используя сопоставимые продажи пользователям, а не инвесторам, чтобы поддерживать LTV 85%. Кредиторы взяли бы кредит у инвестора, который позволил бы им сократить только 25%, если бы они должны были сократить 46%, как указано выше. Поскольку арендные ставки и стоимость недвижимости продолжали снижаться, те же самые свойства больше не текли. Только 25% вложено в недвижимость, которая потеряла до 50% своей стоимости, и мы можем понять, почему так много инвесторов отказались от своих кредитных обязательств.

Добавить комментарий